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現状回復をめぐるトラブルの未然防止と円滑な解決のために

原状回復をめぐるトラブルの未然防止と円滑な解決のために、費用負担のあり方について妥当と考えられる一般的な基準を建設省（現、国土交通省）がガイドラインとして取りまとめ、建設省から委託された財団法人不動産適正取引推進機構が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（平成10年3月）を作成。平成16年2月及び平成23年8月には、裁判例及びQ＆Aの追加など改訂が行われています。ガイドラインでは、現状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち賃借人の故意・過失、善良な管理者の注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による消耗等を復旧すること」と定義しています。このガイドラインには法的な強制力はありませんが、現状回復の考え方の指針となっています。

原状回復とは

借主が「借りた当時の状態に戻す」ということではありません。借主の不注意による損耗は、当然、借主が修繕費を負担することになります。しかし、通常の使用による消耗や年数が経ったことによる自然消耗の修繕費用は月々の賃料に含まれているものであり、借主に現状回復義務はないとされています。

借主に修繕費を払う必要があると考えられる例

• 引越し作業でついたキズ
• 不注意で雨が吹き込んだことなどによるフローリングの色落ち
• タバコ等のヤニ・臭い
• 壁の下地ボードの張替えが必要な程のクギ穴やネジ穴
• ペットによる柱等のキズ・臭い
• 飲み物等をこぼしたことによるカーペットのシミやカビ
• 日常の手入れを怠ったことにより発生した壁や浴室等のカビ
• 使用後の手入れが悪くて取れなくなった台所の油汚れ

借主に修繕費を払う必要がないと考えられる例

• 家具による床やカーペットのへこみ
• 日焼けによる畳やフローリング、壁の変色
• テレビや冷蔵庫等の後ろの壁の黒ずみ
• 全体のハウスクリーニング
• 壁に貼ったカレンダーやポスター等の画鋲の穴
• エアコン設置による壁の跡やビス穴
• 鍵の交換（ただし借主が鍵を破損や紛失した場合は借主側の負担）  

契約書の修繕についての特約がある場合の考え方

契約書に、一般的な原状回復義務を超えた修繕義務を借主に負わせる旨の特約を設けている場合がありますが、ガイドラインでは、借主に特別な負担を課す特約の要件として下記の3つを挙げています。

1. 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
2. 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて確認していること
3. 賃借人が特約によって義務負担の意思表示をしていること

これらの要件を満たしていない場合、特約の内容は必ずしも有効とはいえないと考えられます。（司法裁判に委ねられることになります）

国土交通省（外部リンク）

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について（外部リンク）